土地購入のチェックポイント

土地の購入のチェックポイント

数千万円の買い物をするわけですから、
営業担当者の言うことを鵜呑みにせず、
自分自身で確認することが必要です。

不動産業者の中には、知っていても宅建業法に抵触しなければ、
購入者にとって不利な情報は教えてくれない業者もいます。
後でわかって後悔する人も多いようです。

今は自己責任の時代です。
労を惜しんではいけません。

  1.街並み、住環境を歩いて確認をします。
    駅から歩いてみて、通勤、通学の徒歩環境を確認することが必要です。
    特に最近は物騒なので、夜間の状況は必ず確認してください。
    また、学校、ショッピングセンター、図書館などの文化施設、
    各種医療施設、公園、交通量、ゴミの収集方法等もチェックしてください。

  2.周辺の敷地規模、建物規模の確認をします。
    100平方メートル未満の敷地が多い町並みか、
    ごみごみしていないか、木造が多いかそうでないか、
    2階建てが多いか、3階建てが多いか、
    専用住宅が多いかアパートが多いか、
    工場があるかないか、などの地域の特性を把握してください。

  3.隣地の状況を確認します。
    隣地との境界ははっきりしているかどうか、
    杭は適正に打たれているか、隣地との高低差は、
    ある場合は適正な土留めがなされているか、
    隣地の建物の用途は、専用住宅なのかアパートなのか、
    隣地の建物の距離は境界からどれくらい離れているのか、
    屋根やひさし、植栽などが境界から越境していないかを確認してください。
    また、隣地と塀またはフェンス等で仕切られている場合は、
    所有者はどちらなのか確認してください。

  4.日照、通風の確認
    日照、通風が確保されている土地かどうか現場にて確認します。
    天気の良い日に一日現場にいるくらいの心がけが必要です。
    隣地の建物が3階建てなどの高い建物であればなおさらです。

  5.水はけの確認
    周りより土地が低ければ、水はけが悪いはずです。
    どんなに気に入った土地でも、雨が降った後、
    現場にて水はけを確認してください。

  6.全面道路の確認
    幅員はきちんと4メートル以上確保されているかどうか
    (4メートル未満だと敷地が道路の一部とみなされ、実質敷地が減らされます)、
    接道は2メートル以上あるかどうか
    (接道が2メートル未満だと建物が建築できません)、
    道路の種別は何か、公道か私道か、私道の場合、所有者は何人いて誰なのか
    (全面道路が私道の場合、工事の内容によっては
     所有者全員の承諾が必要となり、一番トラブルが発生しやすくなります)、
    また、日照、通風などの確認とあわせて、一日現場にいて交通量の有無を調べます。
   予想外に交通量の多い裏道になっているケースもあります。

  7.謄本の確認
    登記所に行けば、誰でも閲覧が可能です。
    実際に登記簿を閲覧し、購入しようとしている土地の履歴を調べて見ましょう。
    以前に工場用地だったり、土壌汚染の有無を確認します。
    注意しなければいけないのは、現場事務の簡略化により、
    現在の所有状況しか出ていない要約書を渡される可能性があります。
    これでは履歴を見れないので、
    謄本(全部事項証明)を閲覧したいと担当者に言えば
    きちんと対応してくれます。

 8.敷地内の確認
    敷地内に高低差はないかどうか。
    道路との高低差は、隣地との高低差は、
    隣地との関係で植栽などがはみ出していないかなども確認してください。
    また、井戸や防空壕なども隠れている場合があるので
    要注意してください。

  9.法定な規制の確認
    建ぺい率、容積率、高さ制限、北側斜線、道路斜線などの
    簡単な法規制は区役所もしくは市町村役場の都市計画課、
    建築課に行き建築主だといえば丁寧に教えてくれます。
    また、全面道路の確認や計画道路の有無は道路課へ、
    上水道であれば水道局、下水道であれば
    各市区町村へ問い合わせすれば確認が取れます。
    すべて仲介業者に任せずに自分で確認することが必要です。
    労をおしまず動けば、仲介業者では教えてくれない
    何か新しい情報が入る可能性もあります。

 10.地盤の確認
    地盤の状況を知ることは、建物を計画する上で
    非常に大切なことです。
    時には予想もしなかった費用が発生する場合もあります。
    基本的には、不動産仲介業者に
    近隣の地盤データを取るように依頼するか、
    役所によっては自由に閲覧できるので、
    自分自身で調べることも可能です。

 11.要望プランのボリューム・チェック
    どんなに良い土地でも、希望のプランが入らなければ何の役にもたちません。
    法的な規制に基づき、希望の間取りが入るかどうかチェックすることが必要です。
    建ぺい率、容積率、だけで建物が建つとは限りません。
    一般の消費者では判断つきにくいので、
    不動産仲介業者にボリューム・チェックを依頼する必要があります。
    しかし、不動産業者というのは一般的に建築を知らないケースが多いのです。
    その場合は、住宅、不動産関連の知人、
    友人に相談してチェックしてもらったほうが良いです。
    住宅展示場に行って、気に入ったハウスメーカーに
    チェックしてもらう方法もありますが、その後、たび重なる営業にあったり、
    負い目に感じ冷静な業者選択ができなくなる
    可能性があるので、あまりお勧めしません。

以上が、土地購入のチェックポイントです。

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建築条件付の土地について

建築条件付の土地取引はトラブルが最も多い取引です。

建売住宅はそのほとんどが完成している物件を見て
購入するかどうかの判断をするので、引渡し後の瑕疵を除いて問題は少ないのです。

ところが建築条件付の土地は、
建物の施工業者が決まっているだけで、プラン、仕様設備は
土地の契約後、打ち合わせをして決定します。

宅建業法において、建築条件付土地売買とは、
「売主および買主との間において、この契約締結後3ヶ月以内に、
本物件土地を敷地とする一戸建て住宅を建築する為の
建築請負契約が締結されることを条件として効力を生じるものとし、
当該期間内に買主が住宅を建築しないことが確定した時、
または、請負契約が成立しなかった時は、効力を失うものとします。

前項により、この契約が効力を失った時は、
売主は受領済みの金員全額を無利息にて遅滞なく
買主に返還するものとします。」と定義されています。

ですから、3ヶ月かけて指定された施工業者と注文住宅を建てるのと
同様に打ち合わせを行い、建築費用、その他の折り合いがつかなければ、
土地の契約自体が掃くしか違約できます。

ところが、トラブルの多くが、変更はいくらでも利きますよ
という甘い言葉に騙され、同日に請負契約までしています。

いったん契約をしてしまうと前述の定義はあてはまりません。
単に契約違反にしかならないケースも出てきます。

このケースで一番多いトラブルは、請負契約をした後に、
詳細打ち合わせをしたら、金額がとてつもなく上がったというケースです。

今まで聞いたケースで特にひどかった例は、
2階建で床面積30坪の請負契約が坪50万円で換算し、
1500万円で請負契約をして、詳細打ち合わせ後には
合計4000万円になった例もあるようです。
これでは、資金計画も何もあったものではありません。

解約しようにも請負契約をしてしまった後でどうしようもない。
結局は違約金を支払って解約をしたそうです。

なぜ、多くの人がこんな単純な罠にはまってしまうのか?
最大の理由は建売住宅と混同してしまうことだと思います。

建売住宅は、完成されているのはもちろん、
未完成の物件でも確認申請も下りていて、プランの変更ができません。

一部壁紙などの軽微な変更ができるだけです。
だから、トラブルも少ないのです。

そして、契約は一回だけです。

建築条件付の場合は、土地は土地で売買契約をして建物は建物で請負契約をします。
必ず、2段階です。
土地を探したことのある人は理解できると思いますが、
土地のみの売り物件は少なくて、良質な土地もほとんど出てきません。

建築条件付は交渉次第ではその条件を、外すことができます。
粘り強く交渉したり、どうしても欲しいとすれば、
多少金額の上乗せをすることによって外すことができます。

結果的には欠陥住宅をつかまされるより、
安い買い物となるケースも多いようです。

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不動産購入の盲点について

土地のない人が、自分の家を持ちたいと思ったとき、何から検討するでしょうか。

はじめからマンションを購入したい人は別にして
まず検討するのは、広告宣伝が充実している理由からか、
ハウスメーカーが連想されるようです。

土地を購入して、自分自身に一番合った家を
注文で建てたいと思うのが普通のようです。

しかし、具体的に土地を探し出すと
なかなか条件に見合った土地が見つからず、
最終的には建売住宅でもいいかなと思うようになります。
これは一つに資金計画の甘さからきています。

単純に土地の価格とハウスメーカーの営業マンが
言う坪単価での家の価格の合計額では、資金は成り立ちません。

土地の仲介手数料や土地、建物の登記費用、
ローン諸費用、各種税金、仮住まい、引越し、
そして営業マンが言う坪単価に入っていない
付帯関連費用など、ビックリするくらいの費用がかかります。

土地代4000万円、建物費用2000万円だとすると
その他の諸費用は1000万円くらい掛かる
と思ったほうがいいでしょう。

この1000万円が最終的に出せなくて、
簡単で明瞭な建売住宅を購入しているケースが多いのです。

しかし、価を徹底的に落とした建売住宅には欠陥が出やすくなります。

一見割安に見える建売住宅は、引渡し後に瑕疵が発見され、
メンテナンスに費用がかかることも多いのです。

たとえ、施工がハウスメーカーでも、実際に工事をするのは工務店ですので
同じ仕組みである以上、安心はしない方がよいと思われます。

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土地売買の成立

購入したい土地が見つかれば、不動産仲介業者に
購入申込書を提出し、申し込みをします。
表に出ている金額は、売主の売却希望金額ですから、
そのままの金額で申し込む必要はありません。

自分が出せる金額で、この土地であれば妥当と思う金額を書きます。
基本的に見当違いな金額でなければ、購入申込書は自由に書いていいのです。

例えば、5000万円が売却希望価格だとすれば、
購入価格は4800万円でも構わないし、
仲介業者と相談し4500万円とかいても構いません。

こうして書かれた購入申込書は、売主に複数届けられます。
もちろん売却希望価格が割高であれば、1枚も無い時もあります。

前述の例で契約までの仕組みを考えてみましょう。
5000万円が売却希望価格だとします。

ここに4800万円で申し込みをした人と、
4500万円で申し込みをした人と二人いたとしましょう。

当然4800万円の人が購入できそうですが、
ここにいろいろな背景、人の属性が関連してきます。

例えば資金の内訳がローンなのか全額現金なのか。
今住んでいるところを売却しないと資金が出てこない。
などの資金面の問題や、相手が安定した上場企業の
サラリーマンかそれとも自営業者か、
などの属性と呼ばれている人の問題があります。

いろいろな駆け引きを何度か繰り返して金額と買主が決定していきます。

決して高い金額を提示したから購入できるとは限りません。
売主はいくつかの購入申込書を比べながら、
仲介業者のアドバイスを受けながら、交渉して決定していきます。

工務店の住宅展示場

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不動産業界の風習

土地から購入する人のために、
簡単に不動産の基礎知識について触れてみます。

不動産(土地、建物、マンション等)を検討したことがある人なら
誰しもが見たことがあると思いますが、どこの不動産屋さんに行っても、
ある一定に決まった書式のものが渡されます。

さっきの不動産屋さんでも見たなと思って注意深く見ると、
一番下の帯の不動産業者名が違うだけで、物件は同じだったりします。

これは不動産流通機構(レインズ)の登録されているという意味です。
不動産流通機構とは、売却や購入を考えている人の利益を

保護する為に、不動産業界が連携して情報を共有、公開し
買い手や売り手を探すシステムのことを言います。

一般的に不動産業者は買いたい、売りたいと相談されれば、
他社に情報を公開したくありません。

なぜなら、相談した人の仲介に入って相談側の手数料が
もらえたにしても、情報を一般に公開すれば、
他の不動産業者がその相手方を探してきて、
その相手方の仲介手数料を持っていかれてしまうからです。

仮に5000万円の土地を売りたい人の相談を受けたとします。
まずは、自社の過去の引き合いのお客様にあたります。
買いたい人が自社の名簿から出てくれば、
それぞれから3%+6万円(156万円)が入ってきます。
合わせると312万円(税別)にもなります。

しかし、情報を公開し、他社が買いたい人を連れてくれば、
他者に半分の156万円を持っていかれてしまいます。
こんなもったいないことはしたくないと思うのは当然のことです。

だから、相談すると多くの不動産業者は、
一般媒介よりも専任媒介のほうが一生懸命探そうとするし、
報告義務もあるから安心ですよ、と他社に依頼できないように
一般媒介ではなく専任媒介でお願いしてきます。

でもあなたがお客様だったらどう考えますか?
一刻も早く売りたいと思えば、どこに仲介に入ってもかまわない。
なるべく多く買いたい人の情報が欲しいと思わないでしょうか?
どこが仲介に入っても、不動産業は成果報酬なのだから、
支払う金額は同じで支払う相手業者が違うだけです。

こうした、消費者の不利益を保護する為につくられたのが、不動産流通機構です。

土地を売却する人は、一般媒介で複数の不動産業者に依頼したほうが、
情報量が多くなり、結果的に成約が早くなります。

ただし、一般媒介では不動産流通機構への登録義務はありません。
したがって、一般媒介の契約をする時に
不動産流通機構に登録してくださいと申告したほうが良いでしょう。

工務店の住宅展示場

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